Поправки в 214-ФЗ. Что изменилось для дольщиков и застройщиков к 2018 году

К 2018 году Законодатель произвел очередную попытку навести порядок на рынке строящегося жилья. Согласно поправкам, внесенным в 214 Федеральный Закон, с 2018 года дольщики получили новые гарантии при вложении денежных средств в будущее жилье. Проблемы дольщиков новые изменения в законе решают следующим образом: находят средства для компенсации и серьезно  ужесточают контроль над самими застройщиками.

 

Итак, вот как выглядят самые глобальные изменения в 214-ФЗ на начало 2018 года:

 

Создание Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства. Задача указанного фонда сформировать компенсационный фонд, в целях укрепления гарантий и прав дольщиков. По сути, фонд должен заменить систему страхования ответственности  застройщика в страховых компаниях, которая себя не оправдала. Отныне застройщики при продаже будущей квартиры будут нести обязанность уплаты взносов от каждого зарегистрированного договора в сумме 1,2 процента от стоимости квартиры. На средства фонда будут выплачиваться возмещения участникам долевого строительства, если застройщик окажется неспособным выполнить обязательства на ранней стадии строительства, а достраивать дом нерентабельно, финансироваться мероприятия по незавершенным строительным объектам, проводиться аккредитация арбитражных управляющих, участвующих в банкротстве застройщика.

 

Включение новых положений о банкротстве застройщика. Теперь в отношении застройщиков отменен привычный порядок процедур. Арбитражному суду вменено сразу вводить внешнее управление или конкурсное производство,  минуя стадии проведения финансового оздоровления и наблюдения.  Вышеуказанный «Фонд защиты прав граждан» также является организацией, подключенной к участию в деле при банкротстве застройщика.

 

С 1 июля 2018 года Застройщик  не сможет одновременно осуществлять строительство нескольких объектов недвижимости. То есть работать будут по правилу – одному застройщику - одно разрешение на строительство и один земельный участок.  Получается, что для каждого строящегося объекта будет создаваться отдельное юридическое лицо. Таким образом, могут возникнуть проблемы с комплексным освоением территории – с созданием инфраструктуры для жителей.

 

Отныне размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем десять процентов от стоимости проекта, указанной в проектной декларации. Однако вместо собственных средств застройщик может привлечь поручителей. 

Важно, что у застройщика должны отсутствовать обязательства по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов, связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства на конкретный объект. За исключением акций, застройщик не вправе выпускать никаких других видов ценных бумаг.  Имущество застройщика не может служить обеспечением по обязательствам третьих лиц, не может быть заложено. Также существуют ограничения, связанные с репутацией застройщика: у его ведущих сотрудников не должны быть непогашенные судимости по экономическим статьям. А сам директор в своей истории не должен иметь компании, ранее признанные банкротами.

 

Возникновение существенных ограничений по осуществлению расчетов. Застройщик вправе иметь только один расчетный счет. Застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик обязаны открывать банковские счета в одном уполномоченном банке и осуществлять расчеты между собой только с использованием указанных счетов.  Денежные средства с указанного расчетного счета застройщик сможет использовать на иные цели только после исполнения своих обязательств перед дольщиками.

 

Годовая бухгалтерская отчетность застройщика подлежит обязательному аудиту. Раньше у застройщика была только обязанность по предоставлению аудиторского заключения за последний год осуществления предпринимательской деятельности любому обратившемуся лицу.

 

Создание Единой информационной системы жилищного строительства. С 1 января у каждого застройщика появился личный кабинет в ЕИСЖС, в котором ему требуется размещать необходимые для строительства документы: правоустанавливающие документы на землю, разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации, проектная декларация, аудиторское заключение и другие. Размещать документы необходимо в строго определенные сроки. За неисполнение этой обязанности застройщик будет привлечен к административной ответственности.

 

Появились изменения и в пользу застройщика – теперь затянуть время при получении квартиры с целью получения компенсации  при несвоевременной передаче квартиры у дольщика  не получится. Законодатель ввел правило, в котором исключил обязанность застройщика заплатить неустойку покупателю, если тот намеренно тянул время и придирался к несущественным недостаткам при приеме квартиры, уклоняясь от подписания передаточного акта.

 

Тем не менее институт долевого строительства в России в течение следующих трех лет должен исчезнуть полностью. В октябре минувшего года Президент поручил Кабмину искать другие пути финансирования строительства и в указанный срок отказаться от долевого механизма в пользу кредитного. 

политика конфиденциальности